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Construcción...un motor que no arranca

John Daza

john@elobservadoreconomico.com
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El sector de la construcción de vivienda en el país no despega. Para un sector tan importante para la economía, se hace urgente su reactivación, si se quiere reducir el déficit habitacional y darle una mano al crecimiento económico.

Las teorías económicas indican que para que haya balance en un sector de la economía, la oferta debe igualar a la demanda. Mirándolo desde esa perspectiva, el sector de vivienda en Nicaragua presenta un desbalance impresionante, puesto que hay una necesidad enorme de viviendas sin cubrir. El déficit sigue creciendo, porque no se construye lo suficiente para cubrir el déficit actual y mucho menos la nueva demanda.

El ingeniero Roberto Gutiérrez Huelva, Gerente General de INNICSA y Vicepresidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR), calcula que el déficit habitacional del país ronda las 500.000 viviendas, con un incremento anual que se aproxima a las 30.000 unidades.

“Si se quisiera eliminar el défi cit habitacional, digamos en 10 años, se necesitaríaconstruir 80,000 viviendas al año,y actualmente no estamos construyendoni el 10% de esa cantidad, pues la construcción de vivienda en Nicaragua es de aproximadamente seis mil unidades anuales”,afirmó Gutiérrez.

Ante este panorama podría decirse que el sector de la construcción residencial es una mina de oro y lo lógico sería que las constructoras estuvieran repartiéndose la torta y que se vieran surgir complejos residenciales a lo largo y ancho del territorio nacional.

Pero la realidad dista mucho de ser un paraíso constructor.

El financiamiento... la principal barrera

Mientras el fi nanciamiento para el sector comercial y vivienda de estratos altos abunda, el fi nanciamiento para la vivienda de interés social (VIS) es escaso.

“Todavía no hay fi nanciamiento para ese tipo de vivienda social. Los bancos prefi eren fi nanciar una casa de 100 mil dólares que diez casas de 10 mil dólares”, afirmó Donaldo Guerrero Salinas, vicegerente general de Sinergia, una empresa constructora vinculada al Grupo Sooner.

“Está comenzando un boom dentro del sector de la construcción, especialmente concentrado en centros comerciales y vivienda de estratos altos, y las constructoras y urbanizadoras estamos muy optimistas, porque cada vez hay más fondos en los bancos y los intereses van bajando”, aseguró Guerrero.

Sin embargo, uno de los factores que limitan el fi nanciamiento hacia los segmentos de menores ingresos, según Guerrero, es la falta de ahorro en la economía. “Cuando el ahorro es pequeño, los recursos a ofrecerse son también limitados y,por ende, los bancos son más selectivos, buscan mayor seguridad y mayores intereses. A mayor ahorro, los bancos tienen que colocar esos recursos y por ende tienden a expandir su portafolio de inversiones, teniendo que acudir a inversiones más riesgosas y menos rentables”, aseveró.

Donaldo Guerrero Salinas
Carlos Carrión Cruz
Roberto Gutiérrez Huelva

 

La solución para que la construcción dentro del segmento de la VIS despegue, es el acceso a capitales de largo plazo. La pregunta que se debe hacer entonces ¿qué mecanismo entraría a funcionar una vez que haya acceso a estos capitales?

“Lo que necesitamos para que haya un repunte en la construcción de vivienda y poder reducir el déficit habitacional es que se cree un fondo para subsidiar vivienda de interés social. Por ejemplo, elFondo Social de la Vivienda, como existe en El Salvador, que permita a la gente comprar viviendas sin pagar prima, con periodos de pago de hasta 20 y 30 años y con intereses bajos”, propuso Guerrero.

Otro aspecto que limita el financiamiento en el que se encuentran las empresas constructoras lo explica el ingeniero Carlos Carrión Cruz, Gerente General de la constructora Carrión Cruz Construcciones. “Para empresas medianas hay un elemento crítico, que es el capital de trabajo. Son proyectos en los que no te dan adelanto y donde la constructora tiene que financiar el inicio de las obras. Eso pone una presión financiera, ya que las empresas tienen que contraer préstamos, los cuales generalmente son de corto plazo y con altas tasas de interés. Son simplemente barreras de entrada en el negocio”, dijo Carrión.

“Las fianzas también pueden ser una barrera para los pequeños constructores. Los dueños de los proyectos suelen pedir fianzas de determinado monto que pueden convertirse en una barrera para constructoras con recursos limitados. También pueden exigir tiempo
de experiencia, lo que limita a las nuevas constructoras”, afirmó por su parte, el ingeniero Julio Sevilla, responsable del área de presupuesto de la Constructora Núñez

Más apoyo del estado

Pero las barreras que encuentran las constructoras para el desarrollo de planes urbanísticos no se limitan a los problemas de financiación que enfrentan tanto constructoras como compradores, sino que se extienden a una gama de requisitos, burocracia y falta de estímulos por parte de las entidades gubernamentales,las cuales hacen poco viables la ejecución de proyectos urbanísticos.

“Sentimos que muchas veces no hay suficiente apoyo del gobierno, pues ponen muchas trabas, hay mucha burocracia y exigen muchas cosas. Pasamos en una ocasión esperando dos años para que ENACAL nos conectara el agua provisional. Lo único que tenían que hacer era ponernos un medidor en un acople provisional para usar el agua. Al final el agua lo teníamos que llevar en pipas en camiones con un costo mayor, lo que hizo incrementar al costo de las casas al consumidor final”, sostuvo Guerrero, del Grupo Sooner.

“Es necesario más cooperación por parte del gobierno en servicios públicos, en la parte de los permisos, así como algunos incentivos, extras como exoneraciones respecto a las viviendas de interés social, para el beneficio del consumidor final”, continuó Guerrero.

Por su parte, Carrión opina que en Nicaragua el estado pone muchas trabas a la construcción. “Parece ser que el estado conspira contra el control, contra la regulación, porque es complicadísimo hacer las cosas como deben ser. Se tardan un mundo en resolver un plano, un permiso. El resultado es que hay gente que se avienta y hace las cosas sin permiso, aumentando las obras sin regulación y el crecimiento desordenado, sin tomar en cuanta las redes de infraestructura. En lugar de facilitar el ordenamiento, la burocracia lo que hace es fomentar el desorden”,aseveró Carrión.

Gutiérrez, Gerente General de INNICSA, opina que los problemas a veces son de orden institucional. “Los trámites son engorrosos, ya sea para tramitar los certificados de impacto ambiental o, por ejemplo, los permisos de disponibilidad de agua potable.Puede también suceder que simplemente no hay disponibilidad de agua potable, porque
el sistema ha colapsado en la ciudad, por lo que el urbanizador privado tiene que agregarle una serie de gastos a las urbanizaciones”, señalo. “Cosas que en otros países existen, como planes de inversión pública para construir los accesos a las urbanizaciones, llevar el agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y telefonía hasta las urbanizaciones, no se pueden dar por sentadas en este país”, comentó Gutiérrez.

Pese a los problemas, las proyecciones son positivas para el sector de la construcción en general y se han dado algunos pasos, como la puesta en funcionamiento de la Ventanilla Única de la Construcción, la cual agiliza los trámites para la construcción en Managua.

“Los prospectos son buenos. En la Cámara de la Construcción hay mucho optimismo. Pensamos que en los próximos 10 años va a haber un desarrollo fuertísimo en la construcción en Nicaragua. Hay muchos proyectos en ejecución en Managua”, concluyó Guerrero.

 
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