28 de mayo de 2003 - Managua, Nicaragua


Ana Victoria Portocarrero L.

Mientras Andrea trabajó de pasante en uno de los bancos nacionales, conoció la manera en la que funciona el crédito hipotecario o crédito para viviendas. Se impresionó cuando observó la facilidad que existe hoy en día para hacerse acreedor de un préstamo de este tipo. ¿Por qué? Porque a diferencia de otro tipo de préstamos, como el de consumo por ejemplo, en este caso existe una garantía muy importante de pago, la hipoteca del bien que se está adquiriendo. Por tanto, la presión de perder la casa, el terreno y la prima inicial que se debe pagar por la misma, es lo que hace que el acreditado presente una mayor responsabilidad en los pagos del crédito. Por esta razón, actualmente el crédito hipotecario es uno de los más baratos y de los menos riesgosos.

Lo que a Andrea le llamó la atención desde el inicio, fue ver la cantidad de personas de escasos recursos que se acercaban al banco a consultar sobre el crédito y no recibían una respuesta positiva. ¿Cuál es el motivo? Que los montos que estas personas solicitaban eran menores a la cantidad establecida por el banco, y que los ingresos de los mismos no eran lo suficientemente estables para garantizar un pago sostenido de las cuotas. En síntesis, este tipo de préstamos representan un riesgo mayor, puesto que de no pagarse el monto prestado, el banco se quedaría con viviendas de menor costo. Asimismo, el negocio de la banca no es el de bienes raíces, es el de multiplicar el dinero, por lo que el quedarse con las viviendas de los acreditados es la última opción para los mismos.

Casonas, casitas y casi nada



Las personas que en este país tienen su propia casa ciertamente son una minoría. El déficit habitacional es importante y debe prestarse más atención a este problema y buscar soluciones de forma inmediata.

Siguiendo este objetivo, CADUR (Cámara de Urbanizadores) y ACENVI (Asociación Centroamericana de la Vivienda) están impulsando una iniciativa financiera llamada Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).

El FHA consiste en que la banca privada contrate los servicios de afianzadoras o aseguradoras para que estas cobren a los clientes un seguro de no pago. Es decir, que si el crédito en algún momento se declara como impagable, el banco ya no tendría que quedarse con la propiedad (de bajo valor) del deudor, sino que la compañía aseguradora o afianzadora cancelaría el saldo faltante al banco. Lo anterior reduce en forma sustancial el riesgo de este cliente y por tanto incentiva a la banca a conceder este tipo de préstamos.

Stalin Peña, presidente de CADUR, subraya la necesidad de ampliar la oferta crediticia hipotecaria a personas de medianos a bajos recursos, puesto que la mayor parte de créditos que se requieren para compra de vivienda son para este sector.

Menos riesgo, más posibilidades



De acuerdo a los lineamientos de la Superintendencia de Bancos (SIB), hay categorías de riesgo en el sistema bancario en base a las cuales se clasifican los créditos y se provisiona un porcentaje de acuerdo a dicha clasificación. Entre más bajo es el préstamo y más inestable es la situación económica del deudor hipotecario, la categoría de clasificación exige una mayor provisión a fin de proteger los depósitos del público en el caso de que estos créditos no se recuperen. En este sentido, el criterio del banco es no tomar riesgos con préstamos a un sector socioeconómico endeble, por el que la SIB lo obligaría a tomar provisiones económicas que afectarán su disponibilidad para la colocación de créditos.

Sin embargo, como explica Peña, el que haya una aseguradora o una afianzadora que se tome el riesgo es de absoluta, imprescindible, e imperativa necesidad. “Por eso es que desde la Cámara de Urbanizadores y desde la Asociación Centroamericana de la Vivienda estamos tomando esta iniciativa a fin de que las posibilidades de crédito para personas de bajos ingresos y, por lo tanto, para la vivienda de interés social, sean reales; para que los banqueros o los inversionistas vayan a buscar dinero en el extranjero y lo traigan al sistema bancario, porque así podríamos prestar dinero para préstamos hipotecarios sin que los bancos se tomen el riesgo” agrega.

El procedimiento sería el mismo que se utiliza para la adquisición de cualquier tipo de seguro. Se realizaría de acuerdo a un lineamiento de los ingresos, estabilidad laboral, ahorros y esquema familiar del asegurado, entre otros. ¿Qué pasa si la persona no puede pagar? Una vez que la persona no paga, la aseguradora le paga al banco y se queda con la casa. Sin embargo, las aseguradoras tampoco están en el negocio de casas, por lo que tendrán que ponerse de acuerdo en el mecanismo que se utilizará en este caso. Una opción es poner su propio departamento de comercialización o trabajar de la manera que lo hace actualmente la banca: las subastas.

En Guatemala, uno de los países de Centroamérica que se encuentra más adelantado en este tema, lo que ocurre es que el deudor puede tener casi un año para pagar la casa. Este año cuenta desde el momento en que la aseguradora se vio obligada a pagarle al banco. Es importante resaltar que en el caso de Guatemala, el FHA trabaja en dos modalidades. Un FHA que es estatal, aunque funciona como un ente autónomo, y varias compañías privadas que funcionan como afianzadoras y que están haciendo esa labor como empresas privadas. En el caso del respaldo estatal, el sistema bancario se siente con más confianza y las modalidades son un poco más blandas para los clientes que desean hacer su pago después de haberse declarado sin posibilidades de hacer frente a la deuda con el banco.

¿Qué esperamos?



Los procedimientos mediante los que se está impulsando esta iniciativa son dos: Por un lado CADUR está impulsando a las empresas afianzadoras a empezar a ofrecer el servicio. Es importante señalar que estas, a diferencia de las aseguradoras, no están regidas por la Superintendencia de Bancos, por tanto no existe ningún obstáculo para que las mismas den inicio a esta actividad.

Por otro lado, ACENVI está impulsando la modificación de la Ley de Seguros, para que se les permita a las aseguradoras emitir fianzas de este tipo.

Peña asegura que es necesario que ambas iniciativas se lleven a cabo puesto que tanto las aseguradoras como las afianzadoras son importantes en este mercado. En el sistema bancario hay compañías que pertenecen a bancos o son parte del mismo grupo económico, por lo que estas afianzadoras podrían trabajar con ese banco. Y por el otro lado, ya existen en el país una cantidad de compañías aseguradoras que tienen mucho prestigio y muchos años de estar operando, que constituyen empresas establecidas muy sólidas y confiables, características que se requieren en el tema de fianzas y seguros. “Las dos iniciativas son igualmente importantes. La primera con la salvedad de que puede empezar a operar inmediatamente, que es el caso de las afianzadoras. Como éstas no están regidas por la Superintendencia de Bancos, pueden hacerlo ya. En el otro caso, ya estamos dando los pasos para que en conjunto con algunos diputados se elabore el Proyecto de Ley y se presente a la comisión correspondiente para propósito de su aprobación” afirmó Stalin Peña, Presidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua.

Casas de Cartón



Aunque existe una canción que tiene este nombre, no se trata de música, sino de la vulnerabilidad de algunas de las construcciones que se hacen en el país. ¿Por qué es tan importante la calidad de la construcción? Porque vivimos en una zona sísmica. “No solo Nicaragua se encuentra en una zona sísmica, sino el mundo entero, unos con más actividad sísmica que otros. Pero Managua y la zona del Pacífico, en particular, es altamente sísmica. En California hay un terremoto de grado siete y se mueren tres personas, aquí hay un terremoto de 5.2 y hay 10 mil muertos, ¿porqué? Porque allá hay un buen control de la calidad de la construcción y nosotros no lo tenemos. Lo que ocurre es que la mayoría de los clientes quieren construir una casa “buena, bonita y barata”, pero si es más barata mejor aún. Esto significa en muchos casos trabajar con personas que hacen las cosas más baratas pero no de la calidad que se necesita. Todo eso el FHA se encarga de supervisarlo.

Ese es un requisito adicional que el cliente recibe al existir un FHA afirma Peña. Por tanto, tan importante como el hecho del seguro se encuentra el beneficio de que el FHA regula la calidad de la construcción que se va hacer, labor que a juicio de Peña debiere realizarse por las Alcaldías, pero que hasta la fecha no se hace. Esto no solo beneficia al cliente y al país en general, sino a las compañías aseguradoras o afianzadoras, puesto que de no pagar el cliente, se aseguran de obtener construcciones que cumplen con los requisitos necesarios.


Arriba     Imprimir     Enviar a un amigo     Comentar

Comentarios

Comentar
Nombre: *
Email: *
Comentarios: *
Verificación: *





 

  Blogs | El Observador (ver más)
Ante la cotidiana realidad de ser pobres
Gilda Charlotte Sánchez Padilla
Doble Motivo para Celebrar!!!
Juan Ignacio Martínez
¿Centellas de luz al final del túnel?
Alejandro Martínez Cuenca, PhD



Lo más escrito


Lo más leido Lo más comentado Lo más enviado