29 de enero de 2008 - Managua, Nicaragua


FotoIvonne Acevedo

Crisis, iliquidez, volatilidad, bolsas, especulación, caída del dólar... tantas palabras y tantos escenarios caóticos que han cobrado fuerza en los últimos meses, producto de la crisis hipotecaria estadounidense, dificultan entender la posible relación entre esta crisis y los ritmos de inversión en lotificación o construcción de viviendas en la costa del Pacífico nicaragüense.

Para muchos, el efecto dominó simplemente no llegará a Nicaragua, pero la verdad es que resulta necesario descubrir si el desempeño del mercado de bienes raíces nicaragüense ha sido afectado directa o indirectamente por la situación de EE.UU.

La crisis crediticia en la potencia del Norte es el ejemplo más evidente de la globalización económica y financiera, en la que está inmerso el planeta. Las dimensiones de esta crisis son extensas y complejas y los efectos han sido casi inmediatos en gran parte del mundo, desde las pequeñas economías hasta los grandes bloques económicos están al tanto del vaivén de la potencia mundial.

A inicios del 2007 se desató la crisis del subprime, la cual se agudizó en el mes de agosto, transcendiendo las barreras inmobiliarias para trasladarse al mercado crediticio y financiero, no sólo de Estados Unidos sino del resto del mundo.

¿Nicaragua a salvo?



De acuerdo con el estudio más reciente del FMI “Perspectivas Económicas para las Américas”, la región latinoamericana no se ha visto afectada por los desequilibrios de los mercados financieros y se mantienen las perspectivas económicas positivas para el 2007 y el 2008. Con respecto a la afectación en los bancos latinoamericanos, el mismo estudio refleja que hay pocos indicios de que estén expuestos a riesgos derivados de esta crisis tanto en términos de liquidez como de solvencia.

Entre las repercusiones más evidentes que se pudieran generar para los países Centroamericanos se ha señalado la reducción de las exportaciones, debido a que Estados Unidos es el principal socio comercial, sin embargo, hay sectores que lo descartan, basándose en que nuestras exportaciones son bienes de consumo en su mayoría.

Otros indican que sí habrá un impacto en la reducción del flujo de las remesas familiares, procedentes de ese país, debido a la desaceleración de su economía.

Opinan especialistas



Además de las consecuencias más evidentes, podrían derivarse efectos en otros sectores. Uno de éstos podría recaer sobre el mercado de bienes y raíces, dado a la desaceleración del sector de la construcción cuyo IMAE al mes de Septiembre fue -8.7% y a que la crisis crediticia se traduce en una menor disponibilidad de créditos para la compra de propiedades. Estos son algunos de los indicios que dan pauta a profundizar en los efectos directos o indirectos de la crisis crediticia en el mercado inmobiliario de Nicaragua.

De acuerdo con Raúl Calvet, Presidente de Calvet & Asociados, empresa dedicada a brindar asesoría a inversionistas para estructurar estrategias de negocios, la desaceleración en general del mercado de bienes raíces de Nicaragua puede ser explicada por tres elementos fundamentales, “en un 65% está causado por la crisis subprime en EE.UU., un 25% por factores políticos y el resto por el recalentamiento (overheating) de los precios de bienes raíces, principalmente de los productos de playa.”

Edmundo Delgadillo, Presidente de Momotombo Real State, dedicados a la venta, compra y alquiler de propiedades, coincide con Calvet ya que considera que el mercado de bienes raíces de Nicaragua es muy sensible a la situación financiera del resto del mundo, por tanto todo lo que afecte la economía de los compradores potenciales de propiedades afecta el mercado nacional.

Las encuestas de mercado, a nivel de solicitud de información sobre inversiones en Nicaragua realizadas por Calvet & Asociados, reflejan que el 63% de los solicitantes son estadounidense, 25% canadiense y el resto son europeos y centroamericanos. Pero al momento de efectuar la compra o inversión de propiedades en Nicaragua, el 97% son estadounidenses.

Dentro de esto Calvet agrega que los proyectos que se han elaborado con una estructura sólida, es decir, que se dedican a la venta de productos terminados, como casas y condominios, no serán afectados de manera significativa. Contrariamente a aquellas lotificaciones que no tienen un programa de construcción inmediato, que son aquellos que venden lotes y no han iniciado la construcción de las viviendas, ni de los espacios de esparcimiento.

Evolución del mercado de bienes raíces



Para entender el efecto de la crisis crediticia de Estados Unidos en el mercado de bienes raíces de Nicaragua, es necesario realizar un repaso en la evolución del proceso de desarrollo de bienes y raíces nacional, el cual es extenso y complejo.

Según Calvet, cuando en Nicaragua se incrementaron las ventas a partir de los años 2004/05, lo que se experimentó fue una etapa “sumamente especulativa”, que en términos financieros se conoce como un mercado de oportunidades. Esto significa que los individuos que compraban las tierras lo hacían porque eran baratas y así especulaban con el precio, al revenderlas a un mayor precio sin ningún valor agregado.

Los compradores de esas tierras eran individuos con poca experiencia en la materia y compraban en Nicaragua porque percibían una oportunidad. Estos inversionistas individuales estaban utilizando parte considerable de sus ahorros o de préstamos obtenidos a través de las segundas hipotecas de sus casas en EE.UU, ya que pensaban que esa segunda hipoteca la iban a cubrir con la revalorización de sus propiedades en Nicaragua.

Por tanto, cuando se desató la crisis del subprime afectó a gran parte de los compradores de bienes raíces de Nicaragua, es decir a los sujetos de crédito B y C en Estados Unidos. Ante esto Calvet agrega que se produjeron dos etapas, primeramente la reducción del valor de las propiedades en Estados Unidos para esos compradores por la sobreoferta que hubo en lugares como California, Colorado, Florida, etc. Al bajar el valor de las propiedades, los bancos empezaron a pedir colaterales adicionales con los que no contaban y no podían comprar porque tenían su dinero invertido en lugares como Nicaragua, Costa Rica y Panamá.

La segunda etapa fue la reducción violenta del segmento de compradores que tenía Nicaragua en ese mercado, que eran los que buscaban la inversión de oportunidad por los precios.

Beneficios de una crisis



Paralelamente a la crisis del subprime, se produjo en Nicaragua un recalentamiento de los precios de las propiedades, es decir un aumento considerable.

Según Calvet, “el recalentamiento de los precios de las propiedades llegó a un punto que si no hubiera pasado la crisis del subprime en Estados Unidos, aquí hubiera existido una crisis particular. En lugar que la caída de la venta de bienes raíces se haya dado en toda Centroamérica debido al subprime, pudo haber sido solo en Nicaragua a causa del recalentamiento.”

A lo largo de los últimos diez años ha habido una evolución del tipo de comprador y del tipo de mercado. Para el especialista Calvet el comprador original era puramente especulativo y con poder adquisitivo medio/bajo. Actualmente, el mercado ha crecido a tal grado que se han establecido inversionistas de mayor nivel y con mayor experiencia de desarrollo o grupos de inversionistas que tienen la capacidad de traer marcas y nombres de prestigio mundial para compensar la falta de trayectoria en el país.

En la costa Pacífico de Nicaragua están madurando proyectos turísticos como Pelican Eyes, Gran Pacífica y han surgido proyectos bien estructurados como Seaside Mariana, Bahía del Sol, que son proyectos con productos terminados y tienen una buena estructura, con un régimen de absorción que no ha sido modificado, ya que continúan vendiendo entre 4 ó 5 unidades al mes.

Uno de los efectos positivos de la crisis crediticia en Nicaragua podría ser el enfriamiento de los precios, en espera de un crecimiento más acelerado de sector construcción.


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