20 de abril de 2008 - Managua, Nicaragua


FotoNatalia Michell

• Se estima entre 15.000 a 20.000 anualmente
• Plan Nacional de Vivienda 2005-2025 sin avances notorios
• Ventas de viviendas han disminuido en un 50%, según cifras CADUR


La vivienda es un recurso básico en la vida de una persona y del hogar, por lo cual, su acceso debe realizarse en condiciones óptimas para habitarlo. Por tanto, el déficit de viviendas en Nicaragua es un problema estructural, que desencadena otros como insalubridad y violencia, los cuales no permiten la inserción económica y social del ser humano.

Por tanto, buscar soluciones responsables a largo plazo y que aglutinen a todos los actores involucrados no solo aumentarían la calidad de vida del ser humano, sino que también pondría en marcha sectores como las urbanizadoras, constructoras, bienes raíces, entre otros, que incrementarían los niveles de empleo, y de forma agregada, el producto del país.

Cuantificaciones del déficit



Según Ricardo Meléndez, miembro de la Cámara de Urbanizadores (CADUR), el déficit total de viviendas asciende a 400,000 casas y cada año aumenta entre 15 a 20 mil casas.

Este déficit, estimado con las cifras del Censo del 2005, contabilizó todas aquellas casas con características como: hacinamiento (más de 4 personas/cuarto), materiales de construcción inapropiados, inadecuado abastecimiento de servicios básicos, tenencia ilegal y; ubicación en zonas de riegos.

Ninnete Morales, directora de Habitar, una ONG, concuerda que el déficit asciende a 400,000 casas que deben ser construidas nuevas. Sin embargo, existen otras 400,000 casas que deben de ser mejoradas.

Déficit afecta al más pobre


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Sin embargo, estos indicadores se agudizan por segmentos económicos. La Encuesta Nacional de Hogares sobre Medición del Nivel de Vida del 2005 separa a las personas según su consumo promedio mensual en no pobres, pobres y pobres extremos.

En base a estos datos se puede estimar que los hogares pobres apenas logran ingresos C$3,000 mensuales para consumo, accediendo solo al 38% de la canasta básica oficial. Por tanto, casi el 50% de los nicaragüenses no pueden optar a una casa nueva ni reparar la que ya poseen.

Oferta por sectores económicos



Anualmente las empresas urbanizadoras construyen 2,500 casas dirigidas a sectores de ingresos medios-altos y medios-bajos y otras 2,500 por ONG´s, municipalidades y el Gobierno a sectores pobres o en extrema pobreza, ofreciendo un total de 5,000.

Según Meléndez, se espera que este año la oferta suba a 10,000 por medio de 5,000 casas que se espera financie Global Housing Foundation. Sin embargo, el déficit anual de viviendas crece entre 15 a 20 mil casas.

El Plan Nacional de Vivienda del 2005 divide la demanda de vivienda en cinco tipos de viviendas, dependiendo de los ingresos que cada familia puede destinar a las mismas. Se puede observar que las 2,500 viviendas construidas por las urbanizadoras (50% de la oferta) van dirigidas al 5.8% de la población (ingresos mensuales mayores a US$700), y con ayuda al 13% (ingresos mensuales entre US$350 y US$700).

CADUR mueve su oferta



Según Melendez, CADUR a inicio de los noventas se concentró en la construcción de viviendas que iban de US$100 mil a US$150 mil, casas que solo sectores económicos altos podían costear. Sin embargo, la disminución del poder adquisitivo de las familias ha frenado la demanda de éstas, obligando a las urbanizadoras a moverse a estratos económicos medio-bajo, medio y medio-alto.

Actualmente, CADUR ofrece casas de US$10 mil a US$150 mil y trabaja con bancos, ya que son los únicos que ofrecen de 15 a 20 años de financiamiento y tasas promedio de 10.5%.

Entre ONG´s, alcaldías y el Estado se construyen alrededor de 2,500 casas al año. Estas casas se consideran de interés social y están dirigidas a familias en pobreza o extrema pobreza que no pueden acceder a créditos.

La Red de Viviendas en Nicaragua aglutina alrededor de 15 organismos especializados en construir casas de interés social. Estos trabajan con grupos de familias pobres reunidas en una misma zona, dándoles recursos y asistencia técnica para que autoconstruyan su vivienda. Siguen la política de disminuir costos para construir más viviendas y que los beneficiarios paguen menos.

Luis Amaya, representante de Hábitat para la Humanidad, una ONG internacional que construye casas para familias de escasoss recursos, explica que los préstamos van desde US$2,500 a US$7,000, amortizables de 5 a 15 años con pagos de US$20 a US$30 según el ingreso de la familia, donde el organismo recupera el 40% que utiliza para seguir construyendo. Las casas miden de 36 a 42 m2, posee de 2 a 3 cuartos, un baño adentro o letrina afuera, sala, comedor y cocina.

Según Morales, en Habitar se construyen tres tipos de viviendas. Las familias de ingreso medio bajo reciben casas de 45 a 60 m2, las de ingreso bajos de 36 a 45 m2, y en extrema pobreza adecuan la vivienda a los ingresos de la familia. También se dan microcréditos para mejoramiento de viviendas, cubriendo lo más esencial como baño y dormitorios.

INVUR trabaja con ONG´s



El Fondo Social para la Vivienda (FosovI) es manejado por el INVUR y financiado a través del Presupuesto de la República y fondos provenientes del BID. Este promueve la construcción de viviendas sociales que no midan más de 60 m2 y su costo no exceda US$10,000.

Por medio del fondo se entregan dos tipos de subsidios: los subsidios de ingresos moderados (SIM) de US$1.300 para viviendas nuevas y US$600 para mejoramiento de viviendas y; los subsidios de ingresos bajos (SIB), de US$1.850 para viviendas nuevas y US$600 para mejoramiento.

Estos subsidios el INVUR los entrega a Entidades Auxiliares (EA) integradas por ONG´s especializadas en viviendas, municipalidades y financieras. Son las EA´s las encargadas de decidir el beneficiario y de construir las viviendas. Amaya recalca que el FOSOVI cumple un papel importante ya que sino fuese por la reducción de costos que el fondo permite, no podrían construir las 2,500 casas anuales.

Fondos limitados agravan el déficit


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Sin embargo, los recursos del Fondo son pocos para resolver el déficit de viviendas, ya que solo se construyen 2,500 viviendas con los fondos del subsidio y de ONG´s. Además, según Morales, los recursos del Fondo se acabarán en año y medio.

Según el Plan Nacional de la Vivienda del 2005, para resolver el déficit de vivienda de forma asistencialista se necesitarían US$1,340 millones y dado que entre el gobierno y ONG´s se invierte por año US$15 millones, el problema se solucionaría en 90 años.

Por tanto, el Plan propone por lo menos ir paliando el déficit que crece anualmente, costando al año US$208 millones. Según Morales, existe un anteproyecto de Ley de Vivienda Digna que propone un Fondo Social Nacional de Vivienda, alimentado por fondos nacionales e internacionales, para construir viviendas a nivel masivo y no proyectos puntuales como se hace actualmente.

Los recursos necesarios y la implementación del Plan no sólo permitiría aumentar la calidad de vida de la población, sino también crear empleos para urbanizadoras, constructoras, obreros, bienes raíces, financieras, entre otros, cuidando que se regule su impacto ambiental, urbanístico y especulativo.

¿Hacia dónde crece Managua?



Managua, luego del terremoto, empezó a crecer hacia la zona de carretera Masaya debido a la demanda, la plusvalía, los lotes baldíos y el acceso al agua que otorgaba el lugar. Esto ocasionó un aglutinamiento de condominios que obligaron a la Alcaldía a declarar una veda de construcción, dado que los mantos acuíferos se encontraban en riesgo.

Para Meléndez esto significa la pérdida de 25 mil empleos en todos los sectores que aglutina la construcción. Por tanto, la veda no debe de ser extrema ya que se atenta contra el desarrollo sostenible priorizando el componente ambiental, pero afectando el social y económico.

Las zonas de mayor demanda en Managua se encuentran en carretera Masaya para el sector medio-alto, carretera norte y Ciudad Sandino para medios bajos y; carretera sur para sectores altos. CADUR está proponiendo la construcción en la Vieja Managua por la cantidad de lotes vacíos que existen, sin embargo, se debe estudiar las probabilidades de riesgos frente a otro terremoto.


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