24 de Abril 2007 - Managua, Nicaragua

Prueba de texto q aumenta


FotoAdelmo Sandino


Managua comienza a resurgir de los escombros del pasado y esa imagen de capital renovada, con rasgos de modernidad, es percibida y destacada por visitantes extranjeros y por nicaragüenses que regresan de paseo al país, tras más de diez o veinte años de permanecer fuera del país.

A 160 años de haber sido elevada al rango de ciudad, Managua está dejando atrás la imagen de una ciudad con su infraestructura destruida por el terremoto de 1972. En la actualidad, en edificios públicos, de oficinas, y hasta de apartamentos domiciliares, se vislumbran corrientes de cambios, el mayor de ellos, la tendencia hacia construcciones verticales, superiores a dos ó tres pisos.

En esta edición, El Observador Económico echa un vistazo a esta nueva tendencia, consultando a varios expertos y protagonistas del cambio que está experimentando Managua, originalmente bautizada como “Leal Villa de Santiago de Managua” y que fue elevada al rango de capital en 1852.



Managua es una ciudad en boyante crecimiento. Al menos eso es lo que reflejan los diversos proyectos de construcción que se ejecutan en la capital, tanto residenciales como complejos de oficinas. El más reciente, el del grupo financiero Invercasa, al sur oriente de la capital, de ocho pisos y una inversión estimada en más de US$ 10 millones.

Managua, según el ultimo Censo Nacional de Población y Vivienda 2005, tiene una población 1,262,978 personas, con una densidad de 364.5 hab/km2 , es decir ha experimentado un crecimiento en su densidad de 15 por ciento, con respecto a los resultados del Censo Nacional de 1995.

Para Alfredo Osorio Peters, uno de los arquitectos de mayor renombre y con una amplia trayectoria en las construcciones verticales en la capital, los nuevos edificios que observamos en Managua se explican por la necesidad normal de las empresas de operar, del gobierno para albergar una institución pública y; de inversionistas que llama “especuladores” de bienes raíces.

“Ahora han aparecido muchos edificios especulativos para alquiler o que se espera su venta”, señala el constructor nicaragüense, arquitecto, diseñador y constructor de edificios que son íconos en la Managua actual, entre ellos, la Plaza Inter, el Centro de Convenciones Crowne Plaza, y el edificio del Grupo BAC o Grupo Pellas. Su oficina tiene alrededor de cincuenta años de trayectoria y experiencia.

En opinión del Ingiero Raúl Amador, constructor del nuevo edificio de oficinas Discover Bussines Center, ubicado en Villa Fontana, la razón fundamental del auge de los nuevos edificios en la capital obedece al crecimiento económico del país, que se ha traducido en una mayor demanda de espacios de arrendamiento para oficinas. “Antes las oficinas se acomodaban en casas de habitación, como es el caso algunas ubicadas en Bolonia”, señala.

Opinión similar comparte el Ingeniero Luís Lacayo, constructor del nuevo centro financiero Invercasa, al referirse que a partir de 1999 este grupo inversionista mixto (extranjero y nacional), empezó a visualizar que existía una demanda por espacios comerciales.

“En una buena parte producto de la situación del país que en los últimos 35 años no se ha creado una infraestructura adecuada. Desde el terremoto de Managua no se renovó prácticamente nada de la parte comercial que existía. La situación de espacios comerciales no prosperó por razones políticas y económicas de las posteriores décadas”, argumenta.

Costos, rentabilidad y otras razones



El Arquitecto Mario Salinas, presidente ejecutivo de Desarrollo Sooner, está al frente de una de las empresas más pujantes en proyectos residenciales. En su opinión, la moda de los nuevos edificios es una clara tendencia natural por el que pasa el desarrollo de una ciudad: el crecimiento hacia arriba. Una razón lo constituye por un lado los altos precio de la tierra, que requiere rentabilizar una construcción que sea vertical.

Por otro lado, la ciudad no se puede extender de una manera indefinida horizontalmente, haciendo construcciones de un piso o dos pisos, ya que los costos de infraestructura y transporte se vuelven prohibitivos.

Otra razón que señala, quizás la mas importante, es que una ciudad se trata de concentrarla en una determinada zona para que esté en un alcance razonable para los ciudadanos y que los servicios que se instalan en esas construcciones estén en un espacio limitado. Por ejemplo, la concentración de centros comerciales, oficinas, tiendas, hoteles; o los llamados centros urbanos de las ciudades que se circunscriben en una área relativamente cercana a los servicios mas importantes en el centro de la cuidad.

Por su parte el Gerente de la Cámara Nicaragüense de la Construcción, el Ing. Fernando Valle, valora que esta nueva tendencia de las construcciones verticales en la capital obedece a una situación típica de mercado, focalizada en las demandas de oficinas con mayor modernidad, donde prevalece la modalidad de sinergia entre empresas que no necesariamente están interesadas en un edificio sino en un local para operar y que entre sí comparten costos reducidos, gastos y servicios profesionales, este último llamado “inversiones colaterales” de mayor rentabilidad, costumbre que se vive en todas partes del mundo y que de alguna forma se ha trasladado a Nicaragua.

El mismo principio se aplica a los edificios de habitación, ya que señala el Ing. Valle que el modelo tradicional de urbanizaciones es muy costoso porque se gasta en calles, andenes, tuberías de aguas potables, tuberías de aguas negras, etc…los cuales termina pagándolos el usuario. Pero éstos son inexistentes en los apartamentos verticales y más bien se destinan comparativamente a la creación de mejores infraestructuras con excelentes condiciones, creando una oferta totalmente distinta que también proviene de una cultura distinta que se está adoptando, señala.

Desde un punto de vista de ciudad, agrega el Ing. Valle, Managua requiere definitivamente reflexionar volver hacia arriba otra vez. Managua se está convirtiendo en una ciudad de mega manzanas. Y presenta el siguiente ejemplo: del edificio de Telcor, el semáforo Villa Fontana, rotonda Jean Paul Genie, rotonda Centroamérica, hay fácilmente 200 manzanas provocando un problema de inviabilidad, es decir sin vialidades auxiliares que permitan un rápido paso vehicular y peatonal.

Este problema, añade, también las crean los lotes de urbanizaciones en todo el país, las cuales si continúan sus tendencias crecientes de densificación sus grandes lotes van a generar un problema de insuficiencia de calles para manejar el tránsito. Entonces, se necesita una revisión de los aspectos territoriales y del uso de suelo en el sentido horizontal.

Las construcciones hacia arriba tienen la ventaja de escapar a estos inconvenientes, establece el Ing. Valle, porque “si por ejemplo, se crea un edificio que tiene 50 por 50 mts2 y se eleva 10 niveles, eso equivale a un ahorro de 500 mts”.

El Gerente de la Cámara de la Construcción formuló un llamado a la Alcaldía de Managua, para que “revise sus políticas en relación a las urbanizaciones y dejar establecidos previos las viabilidades colaterales o corredores viales a medida que se desarrolla la ciudad, porque ahora a diferencia de hace 10 años el problema es que no había viviendas, ahora se están construyendo muchas”.

Se incrementa competencia



La actividad de la construcción en Managua se fundamenta principalmente en la prestación de un servicio, en donde participan dos actores: Dueños y Contratistas. La mayoría de los responsables de los edificios que emergen en la capital provienen de particulares. Otro contratista lo encontramos en los llamados desarrolladores y especuladores. Estos últimos se dedican a la creación, particularmente de urbanizadoras y edificios de arrendamiento, los cuales a su vez contratan los servicios de compañías constructoras que se encargan de hacer las obras.

En la Cámara Nicaragüense de la Construcción están afiliadas 29 compañías constructoras, más un sinnúmero de pequeños contratistas del todo el país, las cuales compiten entre si en la construcción de edificios u obras verticales, llamadas así por ingenieros y arquitectos, y algunas de las cuales son garantes del nuevo rostro de Managua.

A nivel interno la competencia está empezando a desarrollarse. Según el Arq. Mario Salinas, en el mercado de la construcción privada, sin embargo, ya existen unas cuantas compañías que están adquiriendo robustez en ciertas capacidades de ejecución y manejo de altura y en urbanizaciones.

Además, agrega que aunque la competencia extranjera todavía no es muy notable, se espera que en 2007 ingrese mayor competencia, porque Nicaragua se está convirtiendo en un destino para la inversión, en un destino turístico, al mismo tiempo que la economía está en una fase de expansión y por lo tanto se demandan mayor número de oficinas y centros comerciales, atraídos por el incremento de la capacidad de compra de las personas.

Según el arq. Salinas, la entrada de compañías fuertes, extranjeras, puede afectar seriamente a las firmas nacionales, las cuales operan con fuerza desde hace unos 15 años. Sin embargo, estima que las firmas nacionales están en capacidad de competir con cualquier compañía centroamericana. “En Nicaragua hay mucho trabajo por hacer, por eso no invertimos en otros países de Centroamérica, además que no se cuenta con el capital suficiente”.

Para el Ing. Valle, la competencia es normal. ”Todos partimos de la misma plataforma de costos. Nuestra ventaja es que conocemos el mercado, el funcionamiento del aparato del estado, etc…Lo que si observamos es la fusión de inversiones nacionales y extranjeras”. Además, sostiene que las perspectivas son halagadoras. En su opinión, si las tasas de interés se mantienen en un 9 ó 10% se puede esperar un importante crecimiento del sector.

Entre las compañías constructoras más competitivas en la actualidad, en opinión del Arq. Salinas, están: Lacayo Fiallos, Llansa, D`Guerrero, entre otras, quienes cuentan con más de 15 años de experiencia en el ramo de la construcción.

Las claves del éxito para ganar clientes, en estos proyectos, son que las construcciones cuenten con amplio parqueo y seguro, esté localizado en los centros urbanos, que posea sistemas modernos de comunicación (Fibra óptica para comunicaciones, fibra óptica para Internet), respaldos de energía y sistemas de aires acondicionados, además de servicio de seguridad las 24 horas. En síntesis, edificios inteligentes, con los parámetros más altos en tecnología.

El Arq. Osorio Peters, en cambio, afirma que las compañías constructoras nicaragüenses no poseen la experiencia, la estructura técnica ni económica para entrar en este tipo de concursos. Además, ve en la competencia nacional versus la extranjera poca preparación y la razón fundamental para ello, según el experto es que no poseen capital suficiente (capital de trabajo, ingenieros, experiencia, equipo, garantías colaterales) para competir con los extranjeros que ofertan mejores precios y que generalmente provienen de El Salvador y Costa Rica.

Esta situación para el Arq. Osorio no tiene una fácil explicación ya que la competencia extranjera se enfrenta a los mismos costos que las nacionales. “La única explicación es que son más eficientes”, argumenta uno de los arquitecto que ha producido algunas de las más grandes creaciones de la capital.

Proyectos que prevalecen en las nuevas construcciones



En su mayoría, cada metro cuadrado construido en Managua por las constructoras privadas, se destina al desarrollo de urbanizaciones y eso se debe a la gran demanda de viviendas entre la naciente clase media nicaragüense.

En cambio, las construcciones verticales son demandadas por instituciones privadas que requieren de espacios de oficinas, como las agencias de publicidad, consultorías, ONG´s, bufetes de ingenieros y abogados, etc.

En el caso particular del nuevo edificio del centro financiero de Invercasa, el Ing. Lacayo comenta que este momento principalmente la demanda de espacios está dada por empresas de tecnología. “Mas o menos un 50% está siendo ocupado por el Contac Center, lo que ha hecho que la tecnología de comunicación al interior del edificio sea una de las mas avanzadas en Managua”. El otro 50% lo ocupa un centro de convenciones y oficinas profesionales (contaduría pública, ingenieros, abogados, etc.).

Por otro lado, el Arq. Salinas expresa que los condominios como el Parque del Club Condominios, localizados cien metros al sur de Telcor Villa Fontana, es consecuencia de las tendencias marcadas por el urbanismo moderno que considera que en los centros de la cuidad también deben de haber edificios habitacionales. “De modo tal que haya una vida durante el día y la noche.

En los años 50, comenta el experto, las partes residenciales abandonaron los centros de ciudades, se fueron a desarrollar a los suburbios. En las noches los centros quedaban desiertos y eso fomentaba la delincuencia. Al darse cuenta del aislamiento la gente al no tener acceso a un sinnúmero de servicios (cine, financiero, entretenimiento, etc) que limitan una mejor calidad de vida. De modo tal que se hizo una mezcla. Eso es parte de las tendencias que Managua está siguiendo, con la construcción de edificios de uso residencial.

Además, que “la vida moderna y los estilos de vida impiden hacerse cargo de una residencia común y obliga a las personas a demandar este tipo modalidad habitacional”, agrega, refiriéndose a apartamentos de dos ó tres habitaciones, ubicados en dos edificios de varias plantas, con área social común, vigilancia, piscina, gimnasio, etc.

En los últimos años, la actividad de la construcción privada en Managua ha sido variable. Después de experimentar un descenso continuo en los metros cuadrados construidos, a partir del segundo trimestre del 2003 y tocar fondo al segundo trimestre del 2004 cuando la actividad decreció -2.5 por ciento, la recuperación es notable en los siguientes trimestres, con crecimientos del 14.5 y 22.2 por ciento en los segundos trimestres del 2005 y 2006 respectivamente.

Detrás de este comportamiento, encontramos que el mayor impulso de la actividad se cimentó en la construcción de obras residenciales, seguidos en orden de importancia por obras destinadas al sector servicio, comercio e industria. (Véase tabla No. 1). El financiamiento para llevar a cabo estas construcciones proviene en más del 80 por ciento de recursos propios y el resto del sistema financiero.

La construcción es uno de los sectores más representativos dentro de la actividad económica, generadora de miles de empleos temporales y uno de los sectores donde se perciben mayores remuneraciones salariales, convirtiendo a la construcción en un sector económico relevante. De manera agregada representó una contribución del 4.2 por ciento al PIB real del país en el 2005.

En opinión de los expertos consultados, entre los principales problemas que actualmente enfrentan las compañías constructoras están: la falta de capital financiero para competir en licitaciones, aumento del precio de los materiales de construcción; escasez de mandos intermedios capacitados, es decir, maestros de obras, técnicos en aire acondicionado, electricidad, en hidráulicos, etc, para construir con mayor calidad; poca efectividad en la Ventanilla Única de la Construcción de la Alcaldía de Managua, que impide una mayor agilización para iniciar la construcción y conlleva a restar atractivo a la inversión privada nacional y extranjera.

Empleos de la construcción privada



Una de las bondades de la construcción es el empleo que genera. Durante el 2005 más de 10,000 trabajadores estaban reportados dentro del sistema de seguro social. Durante la construcción del Edificio Invercasa, se asegura que un 90% de la mano de obra que se utilizó para el proyecto fue nicaragüense y generó entre 500 y 700 empleos directos.

Además del personal involucrado directamente en la construcción, el Ing. Lacayo señala que existe un grupo de supervisión y un sinnúmero de contratistas: de vidrio, cielo raso, de maderas, telecomunicaciones-redes, fontanería, piso, etc. “Todo esto genera empleos”, afirma. Una vez completada la obra, el edificio requerirá de 15 a 20 personas permanentes en mantenimiento.

Para terminar, según el Arq. Salinas, por una casa de tipo popular o de interés social, hay alrededor de 3 a 6 puestos de trabajo nuevo mientras dura la obra. Además establece que hay buenas expectativas en las palabras de candidatos presidenciales que están manejando que van a construir entre 100 ó 200 mil viviendas, lo que redundaría en la generación de 400 a 600 mil empleos. “Esto le inyectaría dinamismo a la economía, convirtiéndose en uno de los pilares del gobierno”, concluye.